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专家称楼市限购效果明显 未来房价整体不会大涨

2012年10月16日 09:46 来源: 广州日报 评论我来说两句

提要:限购政策究竟给楼市带来了多大的影响?限购是会继续收紧还是逐渐退隐出调控舞台?未来房价走势究竟会怎么样?记者采访多位专家,对政策的影响及未来走势、房价的预测给出了判断。

  昨日,广州限购已经走到了两周年的节点上。
  
  前些日子,贵阳一则默默出台了半个月的楼市新政引发了争议:凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的,可以享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。这则新政被业内人士解读为“放松限购”和“救市”。
  
  在限购令于全国数个大中城市推开的这两年时间里,这样的地方性“放松”传言并不稀见。但是广州却在限购令临近两周年的国庆黄金周之前祭出了“限售令”,不但不放松,反而进一步收紧。
  
  限购政策究竟给楼市带来了多大的影响?限购是会继续收紧还是逐渐退隐出调控舞台?未来房价走势究竟会怎么样?记者采访多位专家,对政策的影响及未来走势、房价的预测给出了判断。
  
  限购效果
  
  从需求来平衡供求关系效果比较明显
  
  中国房地产研究会副会长顾云昌:

  
  两年限购以来,应该说效果还是比较明显的。限购措施有效遏制了投资需求,现在基本这个需求已经退出市场。
  
  暨南大学教授、城市发展规划战略专家胡刚:
  
  限购令对于房地产的稳定起到了很大作用。如果没有现在这种带有行政性质的限购令,房价早就不是现在这个状态。限购两年来,虽然房屋价格稍微往上走了一点,但目前广州的房价整体还是比较平稳,郊区还有一点下降,而中心城区微涨,是比较健康的状态。
  
  合富辉煌首席分析师黎文江:
  
  限购两年,就广州来说,比较明显的变化是成交量减少了。2009年广州十个区一年的成交面积为970万平方米,限购后的2011年为550万平方米,而今年至今为700万平方米,和2009年对比,减少了200万平方米,数字下降得非常明显。其次,房价的上涨被遏制住了。从前,政府希望通过增加土地供应来达到住宅市场的供需平衡,但效果很差。现在采取限购措施,从需求来平衡供求关系,效果就比较明显了,从供不应求转为供大于求。不过,虽然一直限购,但房价无法大幅下降,因为促使房价上升的因素还有很多,包括建筑材料价格上升,劳动力成本在上升,人均收入上涨等,这些都对房价产生了上涨的压力。
  
  政策走向
  
  房产税和取消预售制度讨论较多
  
  顾云昌:

  
  短期内限购政策取消的可能性不大,但是未来限购政策迟早会退出。但即使限购退出,限贷也不会退出。这涉及到金融支持率的问题,不少国家的房地产泡沫是由于金融支持太高,杠杆太大,而如果是用自己的钱买房,不用银行的钱,不会造成太大的泡沫。
  
  目前的投资环境不够好,也造成房地产上涨的压力很大。如果金融创新很多,理财、基金、债券、股票都能投资,也不一定要在房地产市场进行投资。
  
  对于替代措施,目前房产税和取消预售制度讨论比较多。房产税其实对于房地产市场调控作用不会太大。而取消预售制度目前仍不成熟,因为供不应求的状态没改变,没达到真正供大于求的局面,现在取消预售制度的话,就会短期造成供不应求,房价会上涨。
  
  胡刚:
  
  房地产有经济属性和社会属性,中国今后普通商品房的限购,行政手段会长期化,不要期望以后会放松。
  
  经济手段方面,未来房地产税肯定会出台,但是它的方向、作用还是有很多争论。
  
  此外,我认为,房地产管理制度方面应该有进一步的完善。我觉得以后可以采取这样的思路:保障房占所有住房的30%,由政府运行,普通商品房占所有住房的60%,长期限购,而高端商品房占10%左右,不限购,收房产税,补贴保障性住房。
  
  未来房价
  
  整体不会大涨
  

  胡刚:
  
  我觉得未来广州的房价还会微涨,幅度大约和CPI上涨的速度相当,不会暴涨,也不会下滑。虽然整体上面,广州房价不会出现大涨,但是在比较好的地段,比如说原本的城乡结合部地段,由于建了地铁、大型商业设施、好的景观等等,地价快速上升,如果在这些地方买房,房价不高,未来升值潜力也比较大。
  
  黎文江:
  
  我同意房价缓慢上升的观点。我觉得目前买房的最好时机还没过,要重点关注政策利好的区域,比如南沙、萝岗等地,价位还处在起步的阶段,政策利好比较多,升值的可能性还比较大。

(编辑:360_fdcnew01)
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