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李铁:房地产不是价格问题限购不是好思路

2012年11月19日 10:25 来源: 新京报 评论我来说两句

提要:房地产市场的发展走向,处于十字路口。未来,房地产市场的政策走向如何?调控政策如何持续?

  ★人物简历
  
  李铁

  
  国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心主任,研究员、博士生导师。他曾在中央农村政策研究室、国务院农村发展研究中心、国务院发展研究中心、国家体改委和国务院体改办工作。长期从事城镇化、城市和小城镇发展和农村改革政策研究;参与中央、国务院以及有关部委关于城镇化、城市和小城镇发展和农村改革的重要文件起草和政策咨询;作为主要负责人主持过联合国开发计划署、世界银行等国际机构的相关重大课题。
  
  中国房地产行业,在过去的10年中,突飞猛进,一路飞速发展。
  
  中国的人均住房面积,在过去的10年中,也节节攀升。在房地产行业成为推进城市化的重要动力和支柱性产业的同时,房价飙升,地价飙升,酝酿了较大的经济风险,房地产市场也因此遭遇几番调控。
  
  房地产市场的发展走向,处于十字路口。未来,房地产市场的政策走向如何?调控政策如何持续?
  
  国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为,房地产的问题实际上是在住房供给结构上。房地产调控,未来要解决的是结构问题。
  
  万达集团董事长王健林作为业界的代表,对于中国房地产市场的未来依然表现乐观,他相信中国地产还至少有15年的蓬勃发展期。
  
  房地产的问题不是价格问题,而是结构问题。现在解决供应结构问题,重点是通过市场还是政府?不能习惯性地限购、限制人口进入,用这种办法解决地产问题,不是好思路。
  
  让农民分享城市化成果

  
  新京报:你认为目前房地产发展的主要矛盾是什么?
  
  李铁:房地产的问题出在哪里?实际上是在住房供给结构上。近年来房价上涨,收入差距加大,我们的供给偏重于高档住房,中低收入人群的住房需求没有得到及时满足。房价畸高,出现了强大的社会舆论,不利于和谐稳定。这才导致中央出台一系列政策措施,试图缓解中低收入人口由于房价过高而产生的不满心理,促进社会和谐稳定,而不是说我们整个住房市场现在出现泡沫(而出台政策),没有(泡沫)。
  
  现在结构上的矛盾更突出。是按照市场的方式来解决,还是按照行政的方式来解决,这带来解决矛盾的方法选择问题。
  
  新京报:我们曾看到你有一个演讲提到通过市场化的途径来解决保障房的问题。
  
  李铁:这里头的一个问题是要控制地方政府的行为。地方政府由于有财政压力,就希望地价高,通过获取高额的土地出让金来满足财政需求,因此希望更多地建商品房,在土地建设指标、供应结构上就更倾向于建高档商品房的用地,忽视了低端保障房的供给。这是比较大的问题,可以通过政策调整来解决。
  
  第一,空间上要给予比较好的选择。按照城市发展规律,城市核心区地价高是必然趋势,不能说低收入人口也都住在城市核心区,这肯定不对。中低收入人群住房需求就要向外扩。
  
  第二,在城乡结合部、大城市周边的中小城镇,可以为市场化解决中低收入群体住房需求创造条件。
  
  第三,要把交通问题解决好。我们希望,在周边中小城市开辟中低收入人群住房市场空间的同时,要把公共交通如轨道交通做好,而不是仅仅修高速路。
  
  第四,要解决农村集体建设用地问题。(城乡土地)同城同价是发展趋势。我们希望通过一些合理政策使土地收益尽量回归土地所有者。应当允许一些农村集体建设用地在符合规划的情况下,为城市中低收入群体提供住房。政府通过税收等获益,也可以减少征地压力,农民也可以分享城市化的成果。
  
  新京报:在这样一种思路下,对目前许多城市存在的小产权房问题,是不是也可以有创新思路?
  
  李铁:小产权房是在土地国有、国家征地、畸形土地(供应)制度下造成的结果。但小产权房确实存在政策上的不合理,例如逃避了税收、监管,不符合国家对土地用途的规划,现行政策下缺少法律保障。此外,小产权房也有供应结构的问题。小产权房本身也不是为中低收入群体建设的,许多都是高档房。这也和房地产供应结构趋势不相符。
  
  小产权房问题的核心在哪里?在于我们没有给农村集体土地所有者同等参与城市开发的权利。正因为没有这种权利,他们才利用法律漏洞建小产权房,最后导致现在的结果。一旦蔓延,农村乱建泛滥,最后会导致基础设施供给能力严重不足。
  
  解决小产权房的核心,就是承认农村集体土地所有者同等参与城市开发的权利。如果承认了这一权利,同时强化管理、改进,小产权房就可以得到遏制。
  
  遏制政府短期行为
  
  新京报:目前城市发展、城市化,不少过度依赖房地产,这带来怎样的问题?
  
  李铁:房地产发展一是政府推动,一是房地产企业推动。(两者)都属于一种利益最大化的推动,没有考虑城市发展规律和空间主体的有机联系。现在就看到一些城市区域只有地产,没有服务业等,成为“睡城”。
  
  同时,许多小区封闭化建设,造成城市分割严重,阻隔交通,限制了服务业发展。
  
  此外,政府和开发商推动房地产发展,使城市扩张摊大饼,城市基础设施跟不上。城市摊得大,基础设施投资压力就大,地铁、道路、管线全部拉长,成本越来越高。我们没有西方存在贫民窟的“城市病”,但基础设施供给不足问题突出,地铁拥挤、道路拥堵。这都和房地产畸形发展有关系。
  
  新京报:在你看来,这些问题的破解之道在哪里?
  
  李铁:政府要遏制短期行为,避免“三年出政绩”的压力作用。一是深化行政体制改革,通过更多公民参与来遏制政府短期行为。二是经济上要注重长期化获取资金,土地出让不要一次性收取出让金。三是相信市场的主动选择。
  
  新京报:对过去和现在的房地产调控你怎么评价?
  
  李铁:房地产的问题不是价格问题,而是结构问题。现在解决供应结构问题,重点是通过市场还是政府?不能习惯性地限购、限制人口进入,用这种办法解决地产问题,不是好思路。要解决的是控制高档房供给,给普通住房更大空间。

(编辑:360_fdcnew01)
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