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王大贤:只对一线城市限购 二三线城市全取消

2012年12月12日 09:58 来源: 上海证券报 评论我来说两句

提要:临近岁末,各地楼市出现了明显的升温迹象。据中国指数研究院日前发布的报告,我国100个城市(新建)住宅平均价格环比连续5个月上涨,且涨幅有扩大之势,环比上涨的城市不断增多,环比下跌的城市不断递减。

  临近岁末,各地楼市出现了明显的升温迹象。据中国指数研究院日前发布的报告,我国100个城市(新建)住宅平均价格环比连续5个月上涨,且涨幅有扩大之势,环比上涨的城市不断增多,环比下跌的城市不断递减。由于开发商资金渐渐充裕,京沪穗等一线城市楼市回暖预期重又高涨,各地加大推地力度,“地王”频频出现。许多人由此担心,房企现在敢于高价拿地,未来就有信心高价卖房,岂非房价又将进入新一轮上涨期?
  
  在本轮房地产调控中,“限购限贷”是主要手段。应该说,这对抑制市场投机发挥了一定作用,但属于纯粹的行政手段,且过于刚性,不可避免会伤及大量正常的改善型需求。因而市场上一直在猜测“限购限贷”何时退出。虽然短期内取消的可能性不大,但迟早会退出,未来终究还是要以税收和法律手段取代行政手段。房产税被很多人认为是未来房地产调控的替代措施。比如财政部财政科学研究所所长贾康就称,未来房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”等行政手段。目前大范围征收房产税也已具备了经济测算的合理性和舆论基础。
  
  因此,现在更多人关注的是房产税的征收模式。房产税要推广至全国,仍面临着向何种住房征收、税率如何设置、如何在抑投资的同时促刚需等一系列亟待解决的难题。
  
  去年1月,重庆和上海作为全国首批试点城市,开始征收房产税。上海的房产税仅针对新成交住房,按应税房交易价格的70%计算缴纳,适用税率为0.6%。重庆方案更严厉,对所有存量高端住宅都征收房产税,对独栋住房存量增量都征收;税率也比上海高,而且是超额累进税。从试点近两年来看,房价调控作用并不明显,并未在财政收入上增收多少,对房价上涨的抑制作用也不明显。所以,期望通过针对个人房产开征房产税来遏止大城市房价的上涨,作用不大。
  
  在我国香港特区,针对住宅炒作征收额外印花税,在打击炒房、稳定房地产市场上已取得积极成效。香港的经验对内地楼市下一步调控的税收政策选择提供了重要启示。
  
  内地与香港在几乎相同的时间开始调控房地产市场。内地于2009年11月(距今刚好3年)开始逐步对房地产市场开始从紧调控,香港则是在2009年10月末开始推出调控措施。内容上也有许多相似之处,如增加供应、增加住宅销售透明度、收紧房地产信贷等。但增加供应的措施受制于住房建设周期,短期内难以见效;紧缩信贷的效果则被流动性充裕、低利率、房地产企业融资多样化所抵消。因此,两地调控措施均未完全达到预期目标,楼价仍然稳步上扬。在此背景下,内地的主要城市于2010年10月起陆续推出了对商品房的限购政策;香港则于2010年11月推出了直接针对炒房的额外印花税政策。主要内容包括:对住宅交易在原有最高4.25%的从价印花税基础上,征收“额外印花税”,额外印花税分三级税率,根据住宅购买后交易期限的不同,征收不同的印花税;取消所有住宅交易延迟缴交印花税的安排。政策出台后,精准打击了炒家,住宅短炒大为收敛;住宅市场及时降温,交易量大幅下滑;房价上涨趋势受到明显遏制。
  
  房地产市场调控经验教训表明,调控要有成效,一套目标明确、规则透明、大众认可的市场化、长期化的调控机制必不可少。
  
  有了这样的一套调控机制,才可能将目前一刀切的“限购”政策改为结构性限购,即只对准一线城市,而对二、三线城市特别是县城的限购政策全部取消,同时加大保障房的建设力度。
  
  建立这样一套调控机制,需要加快推进房产税的立法。香港特区的实践证明,房产交易税在遏制投机方面的作用优于房产保有环节税。因此,在立法中应重点考虑通过房产交易税调控房地产市场。通过房产交易税调控房地产市场,相比征收房产税更易操作,且效果明确。同时,从长远计,可以考虑取消70年(还有不少地方时50年甚至40年的产权)的住房产权限制,给予住户永久住房产权,这就能使社会各阶层更容易接受房产税改革,减少改革带来的冲击和负面影响,让改革更为顺畅。
  
  在这套调控机制下,最好将现有的房地产营业税、印花税、土地增值税、契税等名目繁多的税种予以简化或合并,整合为一个税种,统一称为印花税或房产交易税。取消营业税附加。征收对象从个人扩大至公司,打击以公司名义持有住房的炒房行为。按售价全额征收,避免阴阳合同对政策效果的抵消。针对短炒行为推出多级税率。持有时间越短,税率越高。
  
  还有,在内地二手房交易中,阴阳合同非常普遍,大大削弱了房产交易税对炒房的打击效果。为此,需要抓紧建立不动产科学评估体系,使阴阳合同失去滋生的土壤。
  
  (作者系崛起战略研究联盟秘书长,研究员)

(编辑:360_fdcnew01)
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